樓宇經(jīng)濟(jì)、商圈經(jīng)濟(jì)、首店經(jīng)濟(jì) 城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展“三花并蒂”

工廠開在鶴山，貿(mào)易銷售部設(shè)在蓬江萬達(dá)廣場，這是夢霖衛(wèi)浴的“生意經(jīng)”。

“我留意到有不少企業(yè)正在蓬江區(qū)布局，這一趨勢將會(huì)愈發(fā)明顯?！眽袅匦l(wèi)浴負(fù)責(zé)人秦后榮說，在中心城區(qū)設(shè)立貿(mào)易銷售部有諸多顯著優(yōu)勢，一方面，便于人才引進(jìn)和團(tuán)隊(duì)管理；另一方面，中心城區(qū)生活配套設(shè)施更為完善，連鎖酒店更多，又臨近大型商圈，商務(wù)接待更為便利。

市委書記陳岸明指出，蓬江區(qū)要做好城市經(jīng)濟(jì)這篇文章，進(jìn)一步發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，著力把樓宇變園區(qū)，激發(fā)活力。

連日來，記者走訪發(fā)現(xiàn)，樓宇經(jīng)濟(jì)、商圈經(jīng)濟(jì)、首店經(jīng)濟(jì)在蓬江主城區(qū)呈“三花并蒂”之勢，而且捆綁發(fā)展，“你中有我，我中有你”。雖然受開發(fā)較早、人口增量有限、空間不足等因素制約，碰到了一些瓶頸，但“三路并進(jìn)”勢頭未減。

△環(huán)五邑華僑廣場商圈已成為江門商圈頂流。

樓宇經(jīng)濟(jì)

“上樓強(qiáng)鏈”，向高空求發(fā)展

“一幢樓宇勝似一條街”“一幢樓宇相當(dāng)于一個(gè)工業(yè)區(qū)”，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)是加速現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的必走之路。

市委十四屆七次全會(huì)報(bào)告提出，要完善支持服務(wù)業(yè)發(fā)展政策體系，加快研發(fā)設(shè)計(jì)、信息服務(wù)、檢測認(rèn)證等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)專業(yè)化高質(zhì)量發(fā)展，推進(jìn)生活性服務(wù)業(yè)多樣化高品質(zhì)發(fā)展。

蓬江區(qū)是我市主城區(qū)，環(huán)市街道則是主城區(qū)中的主要街區(qū)。放眼蓬江區(qū)環(huán)市街道的迎賓大道，一座座現(xiàn)代化的商務(wù)樓宇拔地而起，營造出了濃厚的商務(wù)氛圍。

作為蓬江區(qū)較早建成并投入使用的高端商務(wù)寫字樓，中信銀行大廈在2012年投入使用，承載著城市發(fā)展的記憶。江門市營商商業(yè)管理有限公司是目前中信銀行大廈的管理方，其董事長蘇啟翔深耕商業(yè)管理領(lǐng)域10多年，見證了蓬江區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷程。

蘇啟翔說，樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展是一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的印證。

“投入使用初期階段，我們精力都集中在發(fā)展高端服務(wù)業(yè)上，主打金融行業(yè)，當(dāng)時(shí)對面的廣州銀行、興業(yè)銀行還沒有引進(jìn)，中信銀行大廈的建成奠定了這一片區(qū)的金融中心地位；第二個(gè)階段是江門進(jìn)入‘大基建’時(shí)代，伴隨著江門大道、中開高速等大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)，中電建等‘中字頭’企業(yè)成為寫字樓的重要租戶，在這里設(shè)立總部，進(jìn)行大基建項(xiàng)目的規(guī)劃和管理；第三個(gè)階段是國家提出發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)和大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新時(shí)期，寫字樓迎來互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和相關(guān)融資、小額貸款公司的入駐，包括百度、美團(tuán)等?！碧K啟翔說。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，中信銀行大廈進(jìn)駐了中信銀行、招商仁和人壽、珠江人壽、中信證券、盈科律所、卡迪共享等70多家企業(yè)，寫字樓出租率達(dá)70%。

四年前，亞太地區(qū)最大的律師事務(wù)所盈科律師事務(wù)所落戶江門，在中信銀行大廈設(shè)立江門分所。“當(dāng)時(shí)總部布局時(shí)，考慮到江門有僑鄉(xiāng)背景深厚、對外交流活動(dòng)頻繁、外貿(mào)企業(yè)發(fā)展蓬勃等特點(diǎn)，而中信銀行大廈位居城市中心，有良好的地理位置和便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，更是當(dāng)時(shí)城市的地標(biāo)，能為我們提供良好的商務(wù)環(huán)境?！庇平T律師事務(wù)所執(zhí)行主任張彤表示，盈科江門還與位于同一大廈的五邑公證處形成資源互補(bǔ)的良好互動(dòng)，有效整合了海外資源與本地優(yōu)勢，共同推動(dòng)企業(yè)與本地市場的融合發(fā)展。

像中信銀行大廈一樣，蓬江萬達(dá)廣場寫字樓、健威廣場寫字樓、匯悅·大融城辦公中心等，都吸引了不少企業(yè)入駐。

記者走訪了解到，蓬江萬達(dá)廣場目前已經(jīng)有?？低?、大華股份、中國平安、中國人壽、博富控股、美年大健康等行業(yè)前沿企業(yè)進(jìn)駐，更有不少制造業(yè)企業(yè)在此設(shè)置直播基地、辦事處等；健威廣場則以金融、銀行、保險(xiǎn)等高端服務(wù)業(yè)為核心，面向中高端商務(wù)企業(yè)精準(zhǔn)招商，其A棟寫字樓企業(yè)進(jìn)駐率達(dá)90%；匯悅·大融城定位為超甲級商務(wù)辦公中心，目前已有交通銀行、中國石油、AIA保險(xiǎn)等多家世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐辦公；珠西創(chuàng)谷（江門）科技園為園區(qū)企業(yè)提供“商務(wù)+科技+金融+咨詢”的一體化園區(qū)服務(wù)，2022年至今入駐企業(yè)127家（已有12家企業(yè)到期退場），其中今年新入駐企業(yè)6家，已出租面積13028.4平方米；江會(huì)伍柒文創(chuàng)園由舊廠房改建而成，是一個(gè)集文化創(chuàng)意、娛樂休閑、體育健身、餐飲消費(fèi)于一體的生活藝術(shù)創(chuàng)意園區(qū)，目前入駐企業(yè)19家。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，蓬江區(qū)全區(qū)商業(yè)樓宇總數(shù)不超過100棟，樓宇總的建筑面積不超過150萬平方米。積極推動(dòng)樓宇變園區(qū)，推動(dòng)“上樓強(qiáng)鏈”在蓬江區(qū)已經(jīng)成為共識(shí)。

梳理發(fā)現(xiàn)，從20世紀(jì)90年代至今，我國樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)歷了從單純提供“空間”的1.0版，到“空間+配套+服務(wù)”的2.0版，再到“空間+產(chǎn)業(yè)+運(yùn)營”的3.0版三個(gè)階段。目前，蓬江區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)尚處在2.0版向3.0版的過渡階段，整體發(fā)展水平不高。

據(jù)分析，隨著近10年的大力開發(fā)建設(shè)，蓬江區(qū)土地存量資源雖有富余，但同時(shí)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)較為單一，土地、建安收入成為經(jīng)濟(jì)收入的主要來源，相應(yīng)的高新科技、CBD商圈、居民服務(wù)、文化創(chuàng)意、數(shù)字、電商等產(chǎn)業(yè)尚未形成規(guī)模。這一現(xiàn)狀已經(jīng)成為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。

而樓宇經(jīng)濟(jì)作為以集約化為本質(zhì)特征的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，有利于蓬江區(qū)服務(wù)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，符合全市金融、科技、文化等相關(guān)產(chǎn)業(yè)向樓宇區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢。向空間求發(fā)展，向樓宇要效益，可以促使蓬江區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步可持續(xù)良性發(fā)展。

為了加快樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，蓬江區(qū)正致力于盤活存量資源，提升樓宇品質(zhì)、增強(qiáng)運(yùn)營能力；創(chuàng)新招商方式，精準(zhǔn)謀劃開展樓宇招商；堅(jiān)持規(guī)劃先行，優(yōu)化樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局；打造特色樓宇，謀劃重點(diǎn)項(xiàng)目、加快產(chǎn)業(yè)集聚；優(yōu)化配套服務(wù)，增強(qiáng)樓宇經(jīng)濟(jì)競爭力；完善支持政策，引導(dǎo)樓宇經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。

商圈經(jīng)濟(jì)

北移之勢造就商圈頂流

11月20日，人人樂江門店發(fā)出歇業(yè)清倉告示，定于11月30日歇業(yè)。記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，在人人樂江門店一樓，許多商家已經(jīng)撤離，顯得空空蕩蕩，有一家賣床上四件套的商家正在降價(jià)甩賣。人人樂超市則是大門緊閉。

這家開業(yè)23年的江門老牌商場位于江會(huì)路，地處蓬江、新會(huì)、江海三區(qū)的交會(huì)處，是許多江門人的童年回憶。它的歇業(yè)，一方面是因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)對傳統(tǒng)實(shí)體店的沖擊，另一方面也與主城區(qū)商圈北移有關(guān)。

江門健威商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理肖濤于2005年來到江門發(fā)展，一定程度上見證了城區(qū)商圈的發(fā)展變遷：“據(jù)我觀察，江門商圈轉(zhuǎn)移基本以10年為一個(gè)周期，最早是港口路的優(yōu)越美莎商圈、勝利路的地王商圈，之后是迎賓大道的益華商圈，再到如今白石大道的環(huán)五邑華僑廣場商圈，未來更有望向北新區(qū)、濱江新區(qū)拓展。”

目前，在主城區(qū)中心街區(qū)環(huán)市街道，已經(jīng)形成了商圈頂流：匯悅·大融城—和興廣場—萬達(dá)廣場—健威廣場一帶的環(huán)五邑華僑廣場商圈。

每當(dāng)夜幕降臨，華燈初上，該商圈人流如鯽，熱鬧非凡，“煙火氣”十足。據(jù)分析，商圈作為商業(yè)活動(dòng)的集中區(qū)域，集中了各類商業(yè)機(jī)構(gòu)、服務(wù)業(yè)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、餐飲娛樂場所等。

以匯悅·大融城項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目于2014年開業(yè)，聚合了寫字樓、公寓、購物中心三種業(yè)態(tài)，總體量21萬平方米，購物中心體量達(dá)12萬平方米，已成為江門時(shí)尚標(biāo)桿及潮流領(lǐng)地。匯悅·大融城2023年總銷售額超13億元，今年前10月實(shí)現(xiàn)銷售額超8.02億元。

△匯悅·大融城已成為江門時(shí)尚標(biāo)桿及潮流領(lǐng)地。

盡管如此，匯悅·大融城負(fù)責(zé)人程憶滄也“喊難”。他認(rèn)為，品牌招商的一大難點(diǎn)在于江門的人口基數(shù)相對較小，投資風(fēng)險(xiǎn)感知較高，導(dǎo)致許多品牌望而卻步。同時(shí)，消費(fèi)者變得“精明”，線下消費(fèi)更為謹(jǐn)慎。

程憶滄說，今年消費(fèi)端下滑明顯，環(huán)五邑華僑廣場商圈作為江門的核心商圈，整體銷售額和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)面臨壓力?！案叨讼M(fèi)和大額消費(fèi)持續(xù)下降，消費(fèi)者更加傾向于選擇物美價(jià)廉的商品。黃金銷售因價(jià)格上漲而下滑近40%，需要從其他業(yè)態(tài)補(bǔ)充銷售額。電子產(chǎn)品和年輕人情緒價(jià)值消費(fèi)方面略有增長，但體量比較小。”他說。

匯悅·大融城正在調(diào)整新業(yè)態(tài)規(guī)劃，以滿足消費(fèi)者需求，確?？土鬓D(zhuǎn)化；同時(shí)，引進(jìn)高端化妝品等偏高端的消費(fèi)，希望留住本地高端消費(fèi)。接受采訪時(shí)，程憶滄提到需要政府加強(qiáng)引導(dǎo)和支持。

肖濤也認(rèn)為，當(dāng)前江門商圈競爭已趨于白熱化、部分同質(zhì)化。

面對經(jīng)濟(jì)放緩、消費(fèi)疲弱及線上電商的沖擊，線下商圈面臨重重挑戰(zhàn)。為此，環(huán)五邑華僑廣場商圈各個(gè)商場奇招頻出。比如匯悅·大融城擁有多家主力商戶品牌，已成功打造多個(gè)主題街區(qū)，其中“茶飲街區(qū)”“江門新能源汽車集聚區(qū)”“潮玩街區(qū)”“蜜覓園女性街區(qū)”等多個(gè)主題街區(qū)，成為江門年輕潮人時(shí)尚聚集地及休閑中心，形成差異化的競爭優(yōu)勢。健威廣場則以活動(dòng)驅(qū)動(dòng)業(yè)態(tài)發(fā)展，將“小眾文化”聚成“大眾客流”。市民陳麗是二次元愛好者，今年因在健威廣場舉辦的一場動(dòng)漫活動(dòng)，開始成為健威廣場的?？汀！皬难b飾、活動(dòng)、內(nèi)容上都能感受到這里二次元氛圍比較濃厚，更符合年輕人對于活力的追求?！标慃愓f。

“我們招商組經(jīng)常外出考察周邊城市的優(yōu)秀做法，江門本身有發(fā)展動(dòng)漫的淵源，年輕的消費(fèi)者也愿意為情緒價(jià)值‘買單’，但尚未有商場專注于動(dòng)漫主題，所以我們因地制宜，打造了江門首創(chuàng)的動(dòng)漫主題商場?！苯⊥V場董事長助理趙凱說，通過快速考察周邊城市的二次元園區(qū)，健威廣場3個(gè)月內(nèi)有4家二次元店鋪成功開業(yè)，還成功舉辦江門首屆次元mini動(dòng)漫盛典，吸引眾多二次元愛好者前來“吃谷”“打卡”。針對年輕客群的需求，健威廣場還相繼舉辦寵物嘉年華、非遺火舞劇，承辦蓬江區(qū)首屆中醫(yī)藥文化夜市等特色活動(dòng)，并致力于做有人情有溫度有態(tài)度的本土商場。

據(jù)悉，為推動(dòng)商圈持續(xù)健康發(fā)展，蓬江區(qū)在蓬江萬達(dá)廣場成立了商圈黨委，建成環(huán)五邑華僑廣場商圈黨群服務(wù)中心。環(huán)市街道還在商圈周邊打造了茶館、民宿、文創(chuàng)工作室等新的網(wǎng)紅店以及篁莊仁壽—桂芳夜間經(jīng)濟(jì)街區(qū)等新的“打卡”熱點(diǎn)。

首店經(jīng)濟(jì)

品牌與城市的“雙向奔赴”

2020年，LV集團(tuán)旗下的化妝品品牌絲芙蘭在健威廣場開設(shè)了江門的首店，成為當(dāng)時(shí)較早進(jìn)駐江門的高端化妝品品牌之一。

“選擇落戶健威廣場主要是看中商場面向中高端客戶，與我們的品牌特性相符合；同時(shí)當(dāng)時(shí)江門在高端化妝品市場方面存在空白?！苯z芙蘭健威廣場店負(fù)責(zé)人盧婉瑩說。

首店經(jīng)濟(jì)是一個(gè)區(qū)域利用特有的資源優(yōu)勢，吸引國內(nèi)外品牌在區(qū)域首次開設(shè)門店，使品牌價(jià)值與區(qū)域資源實(shí)現(xiàn)最優(yōu)耦合，以及由此對該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生積極影響的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，環(huán)五邑華僑廣場商圈作為江門市的商業(yè)核心區(qū)域，品牌數(shù)量多達(dá)480余個(gè)，其中旗艦店與“首店”的占比約15%，年度客流量超過3000萬人次。

程憶滄介紹，匯悅·大融城憑借完善的商業(yè)體系和活躍的業(yè)態(tài)，成功吸引了30多家“江門首店”入駐。比如去年底，匯悅·大融城通過打造美妝一條街，成功吸引蘭蔻、YSL、阿瑪尼等高端化妝品品牌進(jìn)駐，使客流量大幅提升。2024年，匯悅·大融城繼續(xù)發(fā)力，引入了歐萊雅、浪琴等國際知名品牌以及安踏、特步等國潮品牌。多家“江門首店”相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，環(huán)五邑華僑廣場商圈位于市區(qū)中心，商業(yè)體系相對完善，城市綜合體業(yè)態(tài)成熟且活躍，擁有基數(shù)龐大的新消費(fèi)人群，對于時(shí)尚潮流的訴求較為強(qiáng)烈，更容易接受新鮮事物，為發(fā)展首店經(jīng)濟(jì)提供了肥沃的天然孵化土壤，降低了新品牌的渠道拓展及獲客成本。

對于匯悅·大融城美妝一條街的布局，程憶滄表示，“從消費(fèi)者視角出發(fā)，首店經(jīng)濟(jì)能夠引入眾多新品牌，激發(fā)消費(fèi)潮流與活力；而從城市發(fā)展的維度來看，這些品牌則為城市帶來了發(fā)展的‘流量’，在一定程度上體現(xiàn)了商圈的發(fā)展定位與獨(dú)特魅力，實(shí)現(xiàn)了品牌與城市的‘雙向奔赴’?！?/span>

除了引進(jìn)“首店”，江門的商圈還積極培育扶持有創(chuàng)意、有想法的本土品牌，從喜茶到臻享無招牌芝士烤蛙，再到婆婆那輩的酸菜魚，不少“首店”從江門走出，輻射全國。在走訪中，記者了解到，以茶飲品牌為例，江門地區(qū)孕育了喜茶、燒檸、布維記等一批本土首創(chuàng)品牌，這些品牌依托江門豐富的物產(chǎn)資源，推出了融合五邑特色的“首發(fā)產(chǎn)品”，研發(fā)出了超過1000款的火爆飲品。

程滄憶表示：“江門商圈在推動(dòng)本土品牌發(fā)展及扶持青年創(chuàng)業(yè)方面成效顯著，通過強(qiáng)化本土品牌的孵化工作，成功推出了如‘趙記傳承’‘愛上小時(shí)候’和‘納羅烘焙’等本土品牌，并助力它們積極開拓外地市場。然而，‘首店’在運(yùn)營過程中常面臨成本高昂等挑戰(zhàn)，因此，商圈需要在物業(yè)管理、宣傳推廣及市場營銷等多個(gè)環(huán)節(jié)提供全方位的支持，包括為入駐商家提供營銷策略、資源對接、宣傳培訓(xùn)等服務(wù)，不斷升級功能，以滿足商家的多樣化需求?！?/span>

專家聲音

江門經(jīng)濟(jì)研究中心原主任、五邑大學(xué)教授劉志堅(jiān)： 大品牌“首店”進(jìn)駐對地方商貿(mào)業(yè)發(fā)展有積極影響

樓宇經(jīng)濟(jì)是近年來中國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中涌現(xiàn)的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)。城市發(fā)展水平越高、交通區(qū)位條件越好、人口集聚程度越高、第三產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)的地方，樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會(huì)就越大。在江門各縣（市、區(qū)）中，蓬江區(qū)的條件好些。

商圈經(jīng)濟(jì)是指大型商業(yè)綜合體及其周邊地區(qū)形成的商業(yè)功能圈，如江門最典型的是包括蓬江萬達(dá)廣場在內(nèi)的環(huán)五邑華僑廣場商圈。商圈是一個(gè)城市CBD的重要構(gòu)成部分，商圈的更好發(fā)展需要該商圈各區(qū)域、各功能的有機(jī)融合和優(yōu)勢互補(bǔ)，這必然需要各部分既要差異化特色化，又要密切地互聯(lián)互通，特別是交通慢行的互聯(lián)互通。從這個(gè)角度看，環(huán)五邑華僑廣場商圈的慢行系統(tǒng)優(yōu)化建設(shè)我認(rèn)為就很重要了。

首店經(jīng)濟(jì)是指一個(gè)區(qū)域利用特有的資源優(yōu)勢，吸引國內(nèi)外著名品牌在該區(qū)域首次開設(shè)門店，由此對該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生積極影響的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。根據(jù)區(qū)域不同，“首店”可有全球首店、亞洲首店、中國首店、大灣區(qū)首店甚至江門首店之分。大品牌“首店”的進(jìn)入是對該地區(qū)營商環(huán)境特別是商貿(mào)環(huán)境的充分肯定，它的進(jìn)入會(huì)對地方商貿(mào)業(yè)發(fā)展帶來積極影響。所以，積極發(fā)展首店經(jīng)濟(jì)是沒有問題的。但是，作為第一個(gè)進(jìn)入該區(qū)域的品牌，它一定會(huì)審慎決策，盡量避免品牌在該區(qū)域“折戟沉沙”甚至是“兩敗俱傷”。

文/鄧少軍 任佳燕 圖/劉淑君

責(zé)任編輯：袁媛

二審：陳淑婷

三審：寧園