蓬江區(qū)2014年上半年企業(yè)調(diào)研報(bào)告

　　2014年上半年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)體制改革正在積極推動(dòng)，但改革紅利尚未全面系統(tǒng)地顯現(xiàn)，短期內(nèi)更談不上逆轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)減速的趨勢(shì)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨著重大的危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)、地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相交織、產(chǎn)能?chē)?yán)重過(guò)剩等矛盾繼續(xù)積累，經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大。 

　　為進(jìn)一步摸清我區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，6月份，我局組織了2014年上半年企業(yè)調(diào)研工作，成立了企業(yè)調(diào)研組，并分工業(yè)、房地產(chǎn)、商業(yè)及服務(wù)業(yè)三個(gè)小組到企業(yè)調(diào)研，共調(diào)研工業(yè)企業(yè)17家、房地產(chǎn)企業(yè)10家、商業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)11家。同時(shí)，我局向全區(qū)“四上”企業(yè)發(fā)出調(diào)查問(wèn)卷700多份，回收問(wèn)卷400多份。 

　　一、企業(yè)調(diào)研總體情況 

　　從調(diào)查問(wèn)卷分析和企業(yè)調(diào)研情況來(lái)看，我區(qū)總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，但經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。 

　　工業(yè)經(jīng)濟(jì)在內(nèi)需不足、原材料價(jià)格上漲、用工成本上升、招工難、產(chǎn)能過(guò)剩多重因素疊加影響下，約三成的企業(yè)出現(xiàn)銷(xiāo)售收入同比下降的情況，但大部分企業(yè)在出口逐步向好的形勢(shì)下穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)；房地產(chǎn)業(yè)在銷(xiāo)售前景不好、貸款難、資金回籠慢、待售面積大等因素影響下，出現(xiàn)資金緊張、投資放緩的情況，企業(yè)對(duì)下半年的銷(xiāo)售情況不樂(lè)觀，投資意愿下降；商業(yè)服務(wù)業(yè)形勢(shì)相對(duì)較好，批發(fā)、零售業(yè)均保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，住宿、餐飲業(yè)也走出低谷，逐步向好。 

　　二、工業(yè)企業(yè)調(diào)研情況 

　　工業(yè)組調(diào)研工業(yè)企業(yè)17家，棠下5家：華龍摩托、中煙摩迪、天地壹號(hào)、海信電子、金萊特，荷塘5家：華爾潤(rùn)、歐之源照明、南光電器、萬(wàn)達(dá)百潔布、多得線廠，杜阮3家：驪住美標(biāo)、新恒星廚具、中奧網(wǎng)業(yè)，潮連2家：錦隆實(shí)業(yè)、芝山五金，環(huán)市1家：麗明珠，倉(cāng)后1家：億滋食品；發(fā)出調(diào)查問(wèn)卷383份，回收206份。從調(diào)研情況來(lái)看，我區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，但由于內(nèi)需不足、原材料價(jià)格上漲、用工成本上升、招工難等多重因素疊加影響，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)猶存。 

　　（一）上半年我區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況及特點(diǎn) 

　　1.生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況穩(wěn)定，生產(chǎn)能力發(fā)揮良好。 

　　1-5月，我區(qū)工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況穩(wěn)定，約七成企業(yè)銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。調(diào)研的17家企業(yè)中，8家企業(yè)增長(zhǎng)較快，其中南光電器增長(zhǎng)74%，麗明珠增長(zhǎng)25%，新恒星增長(zhǎng)20%，海信電子增長(zhǎng)17%；3家企業(yè)略有增長(zhǎng)；6家企業(yè)銷(xiāo)售收入出現(xiàn)下降，其中下降幅度較大的有中奧網(wǎng)業(yè)下降51%，億滋食品下降25%。 

　　企業(yè)生產(chǎn)能力發(fā)揮良好。55%的企業(yè)產(chǎn)能發(fā)揮率在80%以上，基本屬于滿產(chǎn)；27%的企業(yè)產(chǎn)能發(fā)揮率在60-80%之間，產(chǎn)能發(fā)揮良好；12%的企業(yè)產(chǎn)能發(fā)揮率在50-60%之間；6%的企業(yè)產(chǎn)能發(fā)揮率在50%以下。 

　　2.轉(zhuǎn)型升級(jí)初見(jiàn)成效，不同行業(yè)分化發(fā)展。 

　　近兩年企業(yè)積極進(jìn)行技術(shù)改造，開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，轉(zhuǎn)型升級(jí)成效初顯。如嘉寶莉、金萊特電器等企業(yè)，近年加大研發(fā)投入，保持了良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。行業(yè)之間的分化日益明顯。隨著人民生活水平的提供，對(duì)汽車(chē)的需求加大，對(duì)摩托車(chē)的需求下降，摩托車(chē)行業(yè)延續(xù)萎縮態(tài)勢(shì)，我區(qū)1-5月，摩托車(chē)及汽車(chē)配件產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值同比下降5.51%。紡織制衣行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，也受用工成本快速上漲影響，產(chǎn)值同比下降1.84%。 

　　3.重點(diǎn)企業(yè)增速下滑，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)猶存。 

　　1-5月，我區(qū)15家重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值140.6億元，占全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值比例為47%，而15家企業(yè)總產(chǎn)值僅增長(zhǎng)3.28%，比上年同期下滑4.12個(gè)百分點(diǎn)，比上季度下滑3.19個(gè)百分點(diǎn)，顯示重點(diǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境在變差。其中大長(zhǎng)江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值40億元，同比下降6.31%；科杰自動(dòng)化下降27.89%；匯海飼料廠下降22.98%；華爾潤(rùn)集團(tuán)下降12.1%；三七電池下降5.16%；江粉磁材、中煙摩迪、杜阮制漆廠等企業(yè)也只有小幅增長(zhǎng)。 

　　（二）企業(yè)經(jīng)營(yíng)存在的問(wèn)題 

　　招工難、原材料價(jià)格上漲、內(nèi)需不足、融資困難成為制約企業(yè)發(fā)展的四大重要因素。 

　　1.工人難招流動(dòng)性大，用工成本上漲過(guò)快。 

　　調(diào)研發(fā)現(xiàn)，企業(yè)用工成本上漲過(guò)快。17家企業(yè)中，4家企業(yè)職工工資與上年持平，10家上漲10%左右，3家上漲10%以上。同時(shí)，7家企業(yè)出現(xiàn)招工難的情況，而且生產(chǎn)工人不穩(wěn)定，流動(dòng)性大，招工成本較高。億滋食品采取措施到外省學(xué)校招聘，但能留下來(lái)的工人不多。 

　　2.生產(chǎn)原料價(jià)格上漲，企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)下降。 

　　64%的企業(yè)反映生產(chǎn)原料價(jià)格上漲，致使企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)下降。當(dāng)前由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)議價(jià)能力偏弱，產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格難以提升，受原材料價(jià)格上漲影響，產(chǎn)品利潤(rùn)率下降較快。尤其是玻璃行業(yè)，原料價(jià)格上漲超過(guò)20%，而產(chǎn)品單價(jià)反而下降15%。 

　　3.國(guó)內(nèi)需求嚴(yán)重不足，企業(yè)融資依然困難。 

　　36%的企業(yè)認(rèn)為國(guó)內(nèi)需求不足，產(chǎn)品內(nèi)銷(xiāo)受阻，國(guó)內(nèi)需求比上年同期下降幅度較大。同時(shí)，企業(yè)反映貸款利率比去年同期上升了1-2個(gè)百分點(diǎn)，且在貸款時(shí)普遍面臨條件嚴(yán)格、程序繁瑣、反擔(dān)保成本高、期限短等問(wèn)題。 

　　（三）下半年工業(yè)經(jīng)濟(jì)情況預(yù)測(cè) 

　　1.重點(diǎn)企業(yè)增幅提高，工業(yè)經(jīng)濟(jì)逐步穩(wěn)固。 

　　1-5月，我區(qū)多家重點(diǎn)企業(yè)產(chǎn)值出現(xiàn)同比下降現(xiàn)象，從調(diào)研情況看，重點(diǎn)企業(yè)下半年產(chǎn)值增幅將提高。根據(jù)企業(yè)填報(bào)的調(diào)查表反映，天地壹號(hào)1-5月產(chǎn)值下降6.17%，預(yù)計(jì)全年增速可達(dá)到30%左右；匯海飼料1-5月產(chǎn)值下降22.98%，預(yù)計(jì)全年增速可達(dá)到5%-10%左右；科技自動(dòng)化1-5月產(chǎn)值下降27.89%，預(yù)計(jì)全年增速可達(dá)到10%以上。 

　　2.產(chǎn)業(yè)升級(jí)陣痛難免，行業(yè)分化仍將持續(xù)。 

　　隨著國(guó)家環(huán)保政策的收緊，我區(qū)高能耗高污染企業(yè)將進(jìn)一步壓縮產(chǎn)能，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)也將受用工成本快速上升而萎縮，產(chǎn)業(yè)升級(jí)的陣痛將進(jìn)一步加劇。摩托車(chē)行業(yè)短期內(nèi)也難以得到逆轉(zhuǎn)，行業(yè)分化仍將持續(xù)。食品飲料行業(yè)將隨著康師傅、東望洋等項(xiàng)目的投產(chǎn)而進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。 

　　3.對(duì)外經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，宏觀經(jīng)濟(jì)逐步好轉(zhuǎn)。 

　　1-5月，我區(qū)進(jìn)出口總額19.44億美元，同比增長(zhǎng)19.79%，其中出口總值14.96億美元，同比增長(zhǎng)12.9%。按貿(mào)易性質(zhì)看，加工貿(mào)易出口增速達(dá)到40.09%；按企業(yè)性質(zhì)看，民營(yíng)企業(yè)出口增速24.28%。預(yù)計(jì)我區(qū)下半年對(duì)外經(jīng)濟(jì)將持續(xù)向好。 

　　隨著國(guó)家“定向降準(zhǔn)”等微調(diào)政策的出臺(tái)，國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)將逐步好轉(zhuǎn)，我區(qū)中小企業(yè)也將受惠，中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境將得到改善。 

　　（四）發(fā)展建議 

　　1.加快園區(qū)配套設(shè)施建設(shè)。 

　　隨著園區(qū)投產(chǎn)企業(yè)和建設(shè)項(xiàng)目的增多，解決園區(qū)配套建設(shè)不足問(wèn)題越加迫切。短期內(nèi)建議加快公交車(chē)站的設(shè)置，完善水電設(shè)施，增加餐飲、娛樂(lè)等生活配套。 

　　2.著力幫助企業(yè)解決招工難問(wèn)題。 

　　招工難問(wèn)題在紡織行業(yè)尤其突出，同時(shí)隨著示范園區(qū)一些大項(xiàng)目的投產(chǎn)，熟練技工十分緊缺，缺工問(wèn)題在園區(qū)范圍內(nèi)十分普遍。建議制定措施幫助企業(yè)緩解招工難問(wèn)題，如企業(yè)專(zhuān)場(chǎng)招聘，異地招聘等措施。 

　　3.繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的服務(wù)工作。 

　　調(diào)研中發(fā)現(xiàn)個(gè)別企業(yè)缺乏信息渠道，存在信息不暢等情況。建議充分發(fā)揮中小企業(yè)服務(wù)中心的作用，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的指導(dǎo)和服務(wù)。 

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)研情況 

　　房地產(chǎn)組調(diào)研了我區(qū)有在建在售樓盤(pán)的房地產(chǎn)企業(yè)10家，10家企業(yè)的樓盤(pán)主要集中在北新區(qū)、濱江新區(qū)、里村片區(qū)，包括保利中宇花園、濱江奧園、月瓏灣、華茵桂語(yǔ)、海逸城邦、萊茵華庭、星匯名庭、濱港御城、鳳山水岸、駿景灣品峰等樓盤(pán)。 

　　（一）今年以來(lái)我區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況及特點(diǎn) 

　　1.投資速度放緩，投資意愿下降。 

　　目前，開(kāi)發(fā)商投資開(kāi)發(fā)意愿明顯減弱，籌建的新項(xiàng)目數(shù)量較少，續(xù)建項(xiàng)目建設(shè)速度放緩，全力消化存貨。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度減慢，主要是受到銷(xiāo)售不景氣、建設(shè)資金緊張因素的影響。 

　　從開(kāi)發(fā)情況看，1-5月，房地產(chǎn)完成投資18.11億元，同比增長(zhǎng)54.87%，比一季度回落23.68個(gè)百分點(diǎn)。1-5月平均每月完成投資3.6億元，比一季度下降6.7個(gè)百分點(diǎn)，與上年全年平均每月完成投資6.93億元相比，下降48%。房地產(chǎn)投資明顯放緩。從項(xiàng)目審批情況看，1-6月房地產(chǎn)立項(xiàng)項(xiàng)目18個(gè)，同比下降33.3%；計(jì)劃總投資116.8億元，同比下降57.11%；計(jì)劃總建筑面積235.7萬(wàn)平方米，同比下降44.9%；計(jì)劃純住宅面積131.4萬(wàn)平方米，同比下降48.2%。房地產(chǎn)投資意愿下降明顯。 

　　2. 銷(xiāo)售出現(xiàn)下滑，價(jià)格趨于穩(wěn)定。 

　　從銷(xiāo)售數(shù)量看，1-5月，我區(qū)商品房銷(xiāo)售面積25.72萬(wàn)平方米，同比下降6.15%，銷(xiāo)售面積出現(xiàn)下滑。5月當(dāng)月，銷(xiāo)售面積降幅更是高達(dá)25.27%。1-5月平均每月銷(xiāo)售面積只有5.14萬(wàn)平方米，與上年平均每月銷(xiāo)售8.32萬(wàn)平方米相比，降幅達(dá)到38.2%，與上年下半年平均每月銷(xiāo)售9.05萬(wàn)平方米相比，降幅更是高達(dá)43%。 

　　從銷(xiāo)售價(jià)格看，我區(qū)商品房平均銷(xiāo)售單價(jià)趨于穩(wěn)定。1-5月，我區(qū)商品房平均銷(xiāo)售單價(jià)為7147元/平方米，同比增長(zhǎng)9.4%。今年1-5月份，各月份之間平均銷(xiāo)售單價(jià)變化不大，保持在7100-7200元/平方米之間，價(jià)格趨于穩(wěn)定。 

　　3.剛需特征明顯，中小戶型為主。 

　　首次置業(yè)的本地消費(fèi)者為主要消費(fèi)群體。從回收調(diào)查問(wèn)卷的統(tǒng)計(jì)情況看，70%以上的購(gòu)房者為本地消費(fèi)者，個(gè)別樓盤(pán)的本地消費(fèi)者比例更高達(dá)90%。60%的購(gòu)房者為首次置業(yè)，80后的年輕人和來(lái)江門(mén)落戶務(wù)工的新江門(mén)人占了相當(dāng)?shù)谋壤?。從職業(yè)上看，公司白領(lǐng)、機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員、私營(yíng)企業(yè)主仍然是消費(fèi)的主要群體。 

　　中小戶型產(chǎn)品銷(xiāo)售相對(duì)較好。1-5月，我區(qū)住宅銷(xiāo)售面積21.4萬(wàn)平方米，其中90平方米以下戶型1.4萬(wàn)平方米，90-144平方米戶型17萬(wàn)平方米，144平方米以上戶型3萬(wàn)平方米。 

　　（二）當(dāng)前行業(yè)發(fā)展存在的困難和問(wèn)題 

　　1.企業(yè)資金緊缺。 

　　資金壓力很大是本次調(diào)研中多數(shù)企業(yè)集中反映的困難，主要原因有：一是宏觀調(diào)控限制了信貸的發(fā)放，開(kāi)發(fā)商從金融機(jī)構(gòu)貸款從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)是非常困難的事，其他的融資渠道又必須承擔(dān)高額的融資成本。二是預(yù)售款監(jiān)管制度過(guò)緊。我市預(yù)售款監(jiān)管制度嚴(yán)格，提高了監(jiān)管賬戶的資金留存比例至10%。這對(duì)目前多數(shù)處于銷(xiāo)售困境的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)更加重了資金壓力。三是資金的流轉(zhuǎn)效率較低。包括預(yù)售款監(jiān)管賬戶的用款審批手續(xù)較繁瑣，需時(shí)較長(zhǎng)；非市區(qū)戶籍居民的首套房認(rèn)定手續(xù)需時(shí)較長(zhǎng)，影響銀行按揭放款；車(chē)位需確權(quán)后才能銷(xiāo)售造成資金積壓等，這些因素都造成開(kāi)發(fā)商資金使用效率的降低。 

　　雖然企業(yè)普遍反映資金壓力大，但目前為止我區(qū)開(kāi)發(fā)商資金運(yùn)作方面總體尚能勉強(qiáng)維持，主要是因?yàn)椴糠珠_(kāi)發(fā)商獲得集團(tuán)企業(yè)的支持；部分樓盤(pán)早期銷(xiāo)售情況較好，回籠的資金給予支撐；還有個(gè)別樓盤(pán)規(guī)模不大，投入以自有資金為主，融資壓力較小。 

　　2.市政配套有待完善。 

　　市政配套不完善也是影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)問(wèn)題。部分企業(yè)反映由于道路設(shè)施、排水排污、燃?xì)夤?yīng)等市政配套不完善，使樓盤(pán)的形象大打折扣，直接影響了銷(xiāo)售進(jìn)度。再者北環(huán)路、濱江新區(qū)公交線路不足。隨著城市中心向北移動(dòng)，北新區(qū)以北區(qū)域的住宅小區(qū)不斷增加，居住人口越加密集，但該區(qū)域的公共交通設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯后。 

　　（三）今明年行業(yè)走勢(shì)預(yù)測(cè) 

　　1.供應(yīng)充足，需求有待進(jìn)一步激活。 

　　未來(lái)一兩年內(nèi)，我區(qū)房地產(chǎn)的供應(yīng)量是比較充足的。目前我區(qū)住宅存量多。低迷的銷(xiāo)售情況，使各個(gè)在售樓盤(pán)積壓不少存貨。根據(jù)我們調(diào)研統(tǒng)計(jì)的情況，預(yù)期至2014年底各主要樓盤(pán)可銷(xiāo)售的套數(shù)超過(guò)5000套，涉及的面積約60萬(wàn)平方米。按現(xiàn)在的銷(xiāo)售進(jìn)度估算，消化現(xiàn)有的存貨還需要較長(zhǎng)的時(shí)間。 

　　短期內(nèi)需求不足情況將持續(xù)。目前政策鼓勵(lì)首次置業(yè)，使部分剛性需求得到釋放，但改善型剛需仍然受到抑制，二套房六成首付、三套房暫停放貸的政策，使大部分有改善居住條件需求的消費(fèi)者因?yàn)橘Y金不足而持幣觀望。 

　　2.資金短缺，投資繼續(xù)放緩。 

　　未來(lái)一兩年內(nèi)，開(kāi)發(fā)商在資金面上仍會(huì)緊張。一是國(guó)家信貸政策沒(méi)有放松的跡象。二是銷(xiāo)售情況不容樂(lè)觀，開(kāi)發(fā)商會(huì)將未來(lái)的工作重點(diǎn)放在消化存貨方面，務(wù)求回籠更多的資金。從此次調(diào)研情況看，80%的受訪企業(yè)都選擇了采取擴(kuò)大宣傳或提高服務(wù)作為促進(jìn)銷(xiāo)售的手段，只有20%的企業(yè)選擇推出新產(chǎn)品來(lái)增加銷(xiāo)售量。由此可見(jiàn)，回籠資金、放緩?fù)顿Y將是本行業(yè)較明顯的發(fā)展趨勢(shì)。 

　　3.價(jià)格穩(wěn)定，上下波幅不大。 

　　預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)價(jià)格總體仍將保持穩(wěn)定，或會(huì)出現(xiàn)一定程度的漲跌，但波動(dòng)的幅度不會(huì)大。主要原因有幾方面：一是成本因素。近年土地價(jià)格越拍越高，我區(qū)商住用地每畝競(jìng)拍價(jià)格已接近500萬(wàn)元，樓面地價(jià)已超過(guò)2000元/平方米，加上土建成本、配套設(shè)施、稅費(fèi)和融資成本等等，單位面積成本已在5000-6000元之間，因此開(kāi)發(fā)商的降價(jià)空間不大。二是價(jià)格泡沫較小。一直以來(lái)，江門(mén)本地消費(fèi)者是我區(qū)購(gòu)房的主力軍，購(gòu)房用途以自住為主，也有部分是投資用途，但外來(lái)炒房的投機(jī)客很少，因此我區(qū)房?jī)r(jià)相比一線城市的價(jià)格沒(méi)有太多的泡沫。 

　　（四）、發(fā)展建議 

　　房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展不僅有利于我區(qū)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還對(duì)城市形象、保障民生、社會(huì)和諧都有十分重要的意義。目前，該行業(yè)碰到的困難和問(wèn)題較多，通過(guò)本次調(diào)研的情況，我們提出幾點(diǎn)建議，希望對(duì)本地區(qū)的行業(yè)發(fā)展有所幫助。 

　　1.完善預(yù)售款監(jiān)管制度，增強(qiáng)監(jiān)管的靈活性。 

　　一方面，在調(diào)控背景下，預(yù)售款監(jiān)管制度適度從緊，能夠加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管，督促項(xiàng)目的如期按質(zhì)建設(shè)，保障消費(fèi)者的權(quán)益。但另一方面，監(jiān)管力度過(guò)大，將會(huì)使更多企業(yè)資金“失血”，容易影響項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度甚至造成“爛尾樓”，這有違監(jiān)管制度設(shè)立的初衷，也不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。因此，建議完善預(yù)售款監(jiān)管制度，增強(qiáng)一定的彈性和靈活性，對(duì)信譽(yù)好、進(jìn)度快、銷(xiāo)售好的企業(yè)給予適當(dāng)區(qū)別管理，使這類(lèi)企業(yè)能得到更快更好的發(fā)展，也使預(yù)售款監(jiān)管制度能更好地發(fā)揮作用。 

　　2.加快公共配套設(shè)施建設(shè)，提高政府服務(wù)效率。 

　　在科學(xué)規(guī)劃下，加快區(qū)內(nèi)的硬件建設(shè)，逐步完善道路交通、水電燃?xì)?、醫(yī)療教育、商貿(mào)市場(chǎng)等配套。增強(qiáng)國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、稅務(wù)、物價(jià)、市政等各相關(guān)職能部門(mén)的服務(wù)意識(shí)，對(duì)規(guī)劃審批、價(jià)格認(rèn)定、監(jiān)管賬戶用款申請(qǐng)等加快審批速度，進(jìn)一步提高服務(wù)效率。 

　　3.加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的政策引導(dǎo)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。 

　　房地產(chǎn)行業(yè)有其自身的行業(yè)特點(diǎn)和發(fā)展規(guī)律，也是受政策因素影響較大的行業(yè)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)暢旺時(shí)，我們要加強(qiáng)與企業(yè)的信息溝通，做好政策引導(dǎo)和價(jià)格監(jiān)管；在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)，我們要引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商做好市場(chǎng)分析，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，促進(jìn)行業(yè)整合，從而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)、適度、健康發(fā)展。 

　　四、商業(yè)及服務(wù)業(yè)企業(yè)調(diào)研情況 

　　商業(yè)及服務(wù)業(yè)組調(diào)研企業(yè)11家，商業(yè)8家，服務(wù)業(yè)3家，發(fā)出調(diào)查問(wèn)卷170份，回收111份。從調(diào)研情況來(lái)看，我區(qū)商業(yè)及服務(wù)業(yè)形勢(shì)相對(duì)較好，批發(fā)、零售業(yè)均保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，住宿、餐飲業(yè)也走出低谷，逐步向好。 

　　（一）上半年我區(qū)商業(yè)及服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)情況及特點(diǎn) 

　　1-5月，全社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)75.51億元，增長(zhǎng)15.86%，增速較上年同期上升5.57個(gè)百分點(diǎn)。其中，批發(fā)業(yè)零售額3.75億元，增長(zhǎng)21.84%；零售業(yè)零售額65.88億元，增長(zhǎng)17.09%。 

　　 1. 汽車(chē)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)，成為消費(fèi)熱點(diǎn)。 

　　1-5月年限額以上汽車(chē)銷(xiāo)售企業(yè)共33家，比上年增加9家，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額19.7億元，占全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的26.09％，同比增長(zhǎng)43.8％，比全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額平均增幅高27.94個(gè)百分點(diǎn)，成為拉動(dòng)我區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的重要支撐點(diǎn)。同時(shí)，汽車(chē)市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)，將帶動(dòng)汽車(chē)美容、汽車(chē)維修、金融、保險(xiǎn)等服務(wù)業(yè)的發(fā)展。 

　　 2. 家電市場(chǎng)依然低迷，傳統(tǒng)業(yè)態(tài)面臨考驗(yàn)。 

　　家電市場(chǎng)依然低迷，增長(zhǎng)緩慢，家電類(lèi)零售額1.76億元，增長(zhǎng)3.08%，家電龍頭企業(yè)蘇寧電器出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。一是由于家裝市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡，影響家電消費(fèi)；二是電子商務(wù)的迅猛發(fā)展，沖擊實(shí)體店市場(chǎng)，傳統(tǒng)的實(shí)體店業(yè)態(tài)面臨考驗(yàn)。當(dāng)前，家電消費(fèi)逐步從追求低價(jià)轉(zhuǎn)向品質(zhì)、品牌、售后、體驗(yàn)等方面，需求結(jié)構(gòu)也因此發(fā)生變遷，家電零售企業(yè)應(yīng)當(dāng)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，適應(yīng)消費(fèi)者的變化，才能使企業(yè)得到持續(xù)的發(fā)展。 

　　3. 旅游物流快速增長(zhǎng)，“嘿客”創(chuàng)新零售業(yè)態(tài)。 

　　旅游業(yè)上半年?duì)I業(yè)收入同比增長(zhǎng)28.4%，其中大方旅游增長(zhǎng)40.55%，廣之旅增長(zhǎng)67.58%。但由于競(jìng)爭(zhēng)加劇、外阜出游風(fēng)險(xiǎn)加大、用工成本上漲等因素影響，旅游業(yè)利潤(rùn)下降。物流業(yè)上半年?duì)I業(yè)收入同比增長(zhǎng)26%，其中順豐速運(yùn)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)189%，處于行業(yè)龍頭地位，但競(jìng)爭(zhēng)壓力大，企業(yè)創(chuàng)新零售業(yè)態(tài)，在江門(mén)新開(kāi)“O2O”模式“嘿客”便利店30多家。“嘿客”便利店，除可以提供快遞物流業(yè)務(wù)、虛擬購(gòu)物外，還具備ATM、冷鏈物流、團(tuán)購(gòu)預(yù)售、試衣間、洗衣、家電維修等多項(xiàng)業(yè)務(wù)。順豐“嘿客”店內(nèi)的海報(bào)、二維碼墻放置虛擬商品，可以通過(guò)手機(jī)掃碼、店內(nèi)下單購(gòu)買(mǎi)。“嘿客”的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，將引領(lǐng)商業(yè)服務(wù)業(yè)整合的潮流。 

　　（二）商業(yè)及服務(wù)業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題 

　　1.招工難，員工流動(dòng)性大。 

　　招工難、員工流動(dòng)性大成為全行業(yè)共性難題。一是零售企業(yè)、餐飲企業(yè)服務(wù)員難招；二是導(dǎo)游、銷(xiāo)售、動(dòng)漫設(shè)計(jì)等專(zhuān)業(yè)人才難招。隨著西部省市的快速發(fā)展，外來(lái)人口出現(xiàn)回流現(xiàn)象，招工難問(wèn)題在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)仍將存在。同時(shí)，企業(yè)員工流動(dòng)性大，導(dǎo)致企業(yè)招聘成本、培訓(xùn)成本上升，加上工資上漲，企業(yè)整體用工成本上升較快，企業(yè)經(jīng)營(yíng)倍感壓力。 

　　2.餐飲住宿業(yè)走出低谷，增長(zhǎng)依然乏力。 

　　1-5月，全區(qū)住宿、餐飲業(yè)轉(zhuǎn)負(fù)為正，零售額增長(zhǎng)0.84%。微弱的增長(zhǎng)顯示餐飲業(yè)已作出積極的調(diào)整，適應(yīng)新的消費(fèi)觀念，行業(yè)已逐步走出低谷。但68%的餐飲企業(yè)認(rèn)為當(dāng)前經(jīng)營(yíng)狀態(tài)一般，20%企業(yè)認(rèn)為當(dāng)前經(jīng)營(yíng)狀態(tài)不佳，只有12%的企業(yè)認(rèn)為經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好，可見(jiàn)餐飲業(yè)整體景氣度依然不佳，仍處于緩慢復(fù)蘇階段。 

　　3.服務(wù)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，考驗(yàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略。 

　　服務(wù)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，企業(yè)發(fā)展差異懸殊。旅游業(yè)整體增長(zhǎng)28.4%，但企業(yè)差異巨大，大方旅游增長(zhǎng)40.55%，廣之旅增長(zhǎng)67.58%，而國(guó)旅下降44.27%，歡樂(lè)旅行社下降35.96%。物流業(yè)整體增長(zhǎng)26%，但郵政局同比下降0.65%，而順豐增長(zhǎng)189.5%，江順達(dá)物流增長(zhǎng)29.59%?？焖僮兓氖袌?chǎng)環(huán)境，考驗(yàn)著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略。 

　　（三）下半年商業(yè)及服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)情況預(yù)測(cè) 

　　1.大型綜合體陸續(xù)開(kāi)業(yè)，進(jìn)一步激活消費(fèi)市場(chǎng)。 

　　今年下半年，我區(qū)大型綜合體匯悅城、益丞國(guó)際廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等將相繼營(yíng)業(yè)，將為我區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)注入新的動(dòng)力，一是帶動(dòng)本地居民增加消費(fèi)，二是帶動(dòng)周邊縣市區(qū)居民前來(lái)消費(fèi)。隨著大型綜合體“消費(fèi)集聚效應(yīng)”的發(fā)揮，綜合體將帶動(dòng)我區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)發(fā)展。其中，匯悅城成功引進(jìn)交通銀行江門(mén)支行、希界維3D韓資影城、百佳超市、錢(qián)柜KTV，HM服裝品牌等多家企業(yè)進(jìn)駐，將為市民帶來(lái)更多更優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)體驗(yàn)。 

　　2.餐飲市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇，消費(fèi)價(jià)格趨向合理。 

　　中央八項(xiàng)規(guī)定以來(lái)，餐飲企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式，調(diào)整目標(biāo)顧客群體，今年餐飲市場(chǎng)進(jìn)入緩慢復(fù)蘇期，餐飲企業(yè)1-5月?tīng)I(yíng)業(yè)額與上年同期相比基本持平，個(gè)別企業(yè)比上年同期略有增長(zhǎng)。當(dāng)前，76%的餐飲企業(yè)顧客用餐人均消費(fèi)在50-100元之間，消費(fèi)價(jià)格趨向合理。預(yù)計(jì)下半年，餐飲市場(chǎng)仍將持續(xù)緩慢復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。 

　　3.多種產(chǎn)業(yè)融合加速，創(chuàng)新業(yè)態(tài)陸續(xù)出現(xiàn)。 

　　順豐速運(yùn)“嘿客”便利店的出現(xiàn)，帶動(dòng)了物流、金融、零售行業(yè)的融合；聯(lián)通、百度、富國(guó)基金聯(lián)手推出通信理財(cái)產(chǎn)品“沃百富”，標(biāo)準(zhǔn)著通信、互聯(lián)網(wǎng)、金融行業(yè)的融合。多種產(chǎn)業(yè)的融合，將成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，創(chuàng)新業(yè)態(tài)的陸續(xù)出現(xiàn)，將成為我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的又一亮點(diǎn)。 

　　（四）發(fā)展建議 

　　1.加快大型綜合體建設(shè)，培育鎮(zhèn)街區(qū)域性商業(yè)中心。 

　　加快萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、益丞國(guó)際、匯悅城等大型商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，加快綜合體招商進(jìn)程，培育北新區(qū)新的商業(yè)中心。加快荷塘中嘉廣場(chǎng)、潮連益丞富隆居建設(shè)，加強(qiáng)江沙示范園區(qū)商業(yè)配套項(xiàng)目規(guī)劃與建設(shè)，培育鎮(zhèn)街區(qū)域性商業(yè)中心。 

　　2. 加強(qiáng)總部經(jīng)濟(jì)招商，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 

　　當(dāng)前我區(qū)已引入華潤(rùn)萬(wàn)家、國(guó)美電器、南方人才市場(chǎng)等多個(gè)總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，其稅收貢獻(xiàn)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)、消費(fèi)帶動(dòng)效應(yīng)、勞動(dòng)就業(yè)效應(yīng)、社會(huì)資本效應(yīng)等“五種效應(yīng)”優(yōu)勢(shì)凸顯，成為我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“新引擎”。建議繼續(xù)加強(qiáng)總部經(jīng)濟(jì)招商力度，加強(qiáng)項(xiàng)目跟蹤服務(wù)，加強(qiáng)我區(qū)在全市乃至粵西經(jīng)濟(jì)總部的地位。 

　　3. 進(jìn)一步促進(jìn)居民消費(fèi)，扶持中小商貿(mào)企業(yè)發(fā)展。 

　　舉辦“車(chē)展”、“房展”等活動(dòng)，促進(jìn)潛在消費(fèi)能力釋放。積極引導(dǎo)高檔餐飲企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，拓寬消費(fèi)渠道，推動(dòng)餐飲行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。加大對(duì)發(fā)展前景較好的中小商貿(mào)企業(yè)的扶持，促進(jìn)企業(yè)上規(guī)模。